這兩年的房子質(zhì)量問題有多嚴(yán)重？

近日，央視3·15晚會終于播出，精裝修變身“驚”裝修等住房質(zhì)量問題成為焦點(diǎn)，萬科、招商、遠(yuǎn)洋等三家房企被點(diǎn)名曝光。

其中，萬科尚城項(xiàng)目因漏水問題而被關(guān)注，招商遠(yuǎn)洋在杭州的春秋華庭項(xiàng)目則涉嫌裝修低質(zhì)、強(qiáng)制收房等問題。

對此，萬科回應(yīng)稱，涉事項(xiàng)目已于2019年6月底整修完畢。招商蛇口在聲明中也表示，目前，業(yè)主所提報修問題均已得到處理。

萬科、招商、遠(yuǎn)洋都非名不見經(jīng)傳的中小開發(fā)商，萬科是房企TOP3，招商蛇口亦位居10大房企之列，遠(yuǎn)洋也是千億房企。

連房企巨頭們都陷入住房質(zhì)量維權(quán)的漩渦，可見問題的普遍存在。央視曝光的問題，恐怕只是整個行業(yè)的冰山一角。

早在兩年前，就有業(yè)內(nèi)人士在博鰲房地產(chǎn)論壇上表示：

一直勸身邊的同事這兩年不要買房，因?yàn)榻鼉赡甑姆课葙|(zhì)量是最差的。

這兩年，我們見過各種各樣的問題：

塑膠“人工湖”、推窗見墳的 “墓景房”、買到了不存在的“空氣房”、房子漏水變成“水簾洞”、貨不對板的裝修，湊數(shù)字的“假車位”、空口許諾的名校學(xué)位、商住公寓變成了不能住人的“辦公用房”……

這些現(xiàn)象之泛濫，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出想象，這背后的原因并不復(fù)雜。

其一，房地產(chǎn)向來是以高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高負(fù)債為特色，高周轉(zhuǎn)讓房企賺得盆滿缽滿，也導(dǎo)致了一系列問題。

由于最近幾年，樓市政策瞬息萬變，國際環(huán)境風(fēng)云變幻，加上貨幣周期捉摸不定，房企一不小心就從加杠桿的狂熱擴(kuò)張，變成高負(fù)債的困獸，面臨被收購乃至破產(chǎn)的命運(yùn)。

這種背景下，高周轉(zhuǎn)就是開發(fā)商生存發(fā)展的命脈。某龍頭房企曾要求設(shè)計院通宵出圖，且將“拿地之后4個月開盤、5個月資金回籠、6個月資金回正”作為優(yōu)秀經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行廣而告之，理論上一筆錢一年可以滾動兩次。

正是在這種高周轉(zhuǎn)的態(tài)勢下，不僅住房質(zhì)量普遍堪憂，而且工程事故屢見不鮮。從大型開發(fā)商，到中小開發(fā)商，從一二線城市到三四線城市，這一問題普遍存在。

其二，由于限價搖號的存在，開發(fā)商利潤受到政策限制，部分房企已偷工減料、縮短工期來應(yīng)對。

這兩年，樓市最具眼球效應(yīng)的現(xiàn)象，當(dāng)屬萬人搖號。杭州6萬人搶900多套房，深圳萬人搖號搶房凍資上百億、都4萬多人爭搶786套房源、南京江北再現(xiàn)“萬人搖”景象……

萬人搶房背后，正是因?yàn)閮r格倒掛。新房價格受限，明顯低于周邊二手房，形成相當(dāng)巨大的套利空間，自然引得市場瘋搶。

然而，在市場瘋搶背后，部分新盤則以建筑質(zhì)量作為代價，精裝修變“驚”裝修，正是由此而來。

其三，只要房價上漲，人們對于增值空間的重視就遠(yuǎn)遠(yuǎn)高過住房質(zhì)量，反之同理。

最近幾年，全國房價迎來一波全國性的普漲。在房價上漲面前，人們被紙面上的浮盈吸引住眼球，不在乎也不重視住房可能存在的質(zhì)量問題。

開發(fā)商們同樣深諳這一點(diǎn)。既然各地都在搶房，既然房價在一路猛漲，那么住房質(zhì)量是好是壞又有多大關(guān)系，反正無論是一流還是二流乃至末流，都會有人來爭搶。這種背景下，住房質(zhì)量很容易被拋之腦后。

然而，隨著這一輪普漲告一段落，部分城市開始面臨回調(diào)風(fēng)險。原本可以睜一只眼閉一只眼的住房質(zhì)量問題，就成了不得不重視的大問題。

買房沒賺到錢，連買到的房子質(zhì)量都有問題，誰能忍受？

其四，預(yù)售制的廣泛存在，讓業(yè)主無法監(jiān)督住房質(zhì)量。

這兩年，預(yù)售制廣受質(zhì)疑。預(yù)售制雖然開發(fā)商更快獲得回籠資金，但由于所見不能所得，偷工減料、“貨不對板”現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生，問題樓盤屢見不鮮，至于“爛尾樓”的出現(xiàn)，更非孤立事件。

雖然“取消預(yù)售制”的聲音不絕于耳，但直到現(xiàn)在，只有海南邁出了第一步：新出讓土地建設(shè)的商品住房，實(shí)行現(xiàn)房銷售制度。

所以，在預(yù)售制仍然盛行的當(dāng)下，有四個提醒：

其一，小開發(fā)商的房子要慎重。當(dāng)樓市階段性到頂，加上棚改即將收官、貨幣化補(bǔ)貼早已銳減，三四五線城市的樓市前景不明朗，加上國際經(jīng)貿(mào)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間帶來的不確定性，連部分千億房企都面臨倒閉的風(fēng)險，小開發(fā)商更存在跑路的風(fēng)險。

其二，大開發(fā)商的房子也要看質(zhì)量。從這幾年曝光的住房質(zhì)量問題來看，無論中小開發(fā)商還是大開發(fā)商乃至龍頭房企，幾乎全部淪陷。偷工減料、貨不對板、驚裝修屢見不鮮，所以購買期房一定要慎重。

其三，萬人搖號城市的套利盤更要注意。萬人搖號搶房，如同股市打新，可謂穩(wěn)賺不賠的套利游戲。但正因?yàn)樘桌臻g的存在，這些樓盤也面臨著更為嚴(yán)重的質(zhì)量風(fēng)險，尤其要慎重。

其四，不要迷信新房。在預(yù)售制度之下，新房往往都是期房，所見不能所得，無法看到房子最終的落地情況，一旦存在質(zhì)量問題，后續(xù)將會面臨無限扯皮。

同時，新房價格往往都存在溢價，這些溢價已經(jīng)透支了未來的利好，而這些所謂的利好在未來卻不一定都能兌現(xiàn)。

作者：凱風(fēng)